Acquistare un immobile strumentale da un privato

La risposta del consulente

Grazie Piero per averci scritto.

Se il locale sarà adibito ad uffici amministrativi basterebbe convertirlo da magazzino (probabilmente è accatastato come C2 oggi) in “A/10”, categoria catastale tipica degli uffici, che è proprio l’ideale per quello che volete fare voi.

La creazione di un negozio vi avrebbe obbligato invece al cambio di destinazione d’uso in commerciale con costi sicuramente maggiori.

Chiaramente non essendo noi dei tecnici consigliamo di far visionare immobile ad un professionista di tua fiducia (geometra, ingegnere, architetto) in quanto vanno visti tanti di quegli aspetti tecnici che è impossibile darti una risposta esaustiva online. Inoltre siamo esperti di tematiche fiscali e non di catasto e immobili, per cui il sopralluogo di un tecnico è necessario.

Operare in un magazzino/garage, se create un vero e proprio ufficio al suo interno, sarebbe comunque pericoloso su molti fronti oltre a costituire un vero abuso.

In termini di imposte, invece, i calcoli da fare per voi sono semplici. Se chi vende è un privato (come sembra dalla tua domanda) e non un’impresa, una società o un libero professionista, la cessione dell’immobile non è mai imponibile IVA.

Quello che pagherete sarà un’imposta di registro pari al 9% del prezzo che avete convenuto, un’imposta ipotecaria fissa pari a Euro 50,00 e un’imposta catastale fissa pari a Euro 50,00.

Nella parcella del notaio oltre al suo compenso troverete i costi per le visure che Lui farà sulla proprietaria, sull’immobile e altri oneri e diritti vari di importo modico. Probabilmente il notaio vorrà almeno 1800 euro IVA inclusa.

Chiaramente in caso di acquisto di un immobile la cui destinazione d’uso dovrà poi essere cambiata, l’onorario del tecnico costituirà una voce rilevante di costo da non sottovalutare già in sede di trattativa con l’attuale proprietaria.