Il Quesito: scaricare costi promiscui casa-ufficio

Buongiorno, ho tanti dubbi su come scaricare i costi promiscui di una casa usata anche per ufficio.

Volevo conoscere la vostra opinione in merito alla possibilità di “scaricare” i costi di locazione sostenuti per l’affitto di una casa utilizzata promiscuamente anche come ufficio.

Io attualmente sono un libero professionista ma dal prossimo anno diventerò un imprenditore individuale iscritto in camera di Commercio.

Cambia qualcosa sulla deducibilità dei costi casa-ufficio, cambiando io profilo? Cosa è meglio al fine di scaricare il più possibile?

Inoltre, a parte la casa-ufficio dove ho anche la mia residenza, dal prossimo anno nel comune vicino prenderò in affitto un secondo immobile con regolare contratto di affitto che utilizzerò anche questo sia per viverci che per lavorare. Sostanzialmente 2 immobili usati promiscuamente. Il mio attuale commercialista non mi fa dedurre nemmeno il 50% del primo immobile. Altri dicono che sbaglia.

Ma se il secondo immobile fosse solo utilizzato per fini lavorativi mi permetterebbe di “lucrare” qualcosa in più? Insomma, un’opzione piuttosto che l’altra, porta a conseguenze diverse?

Matteo P.

Risposta: scaricare costi promiscui casa-ufficio

Gentile Matteo,

con la premessa che non si sceglie di essere professionista o imprenditore a seconda della convenienza (ci sarebbe il Codice Civile che spiega bene ad esempio cos’è un’impresa sebbene molte attività sono configurabili in entrambe le modalità in maniera senza dubbio “speculativa”) ti rispondiamo analizzando i due casi ed entrando nello specifico del tema da te richiesto.

Analizziamo quindi sia il caso del lavoratore autonomo (il professionista non iscritto in camera di commercio per capirci) e il caso dell’imprenditore individuale iscritto come impresa presso la camera di commercio che utilizzano immobili in locazione con uso sia lavorativo che personale.

Dato che il quesito è puramente fiscale, ricorriamo al TUIR e vediamo cosa è previsto per entrambi i casi.

Mi soffermerò soltanto sulla deducibilità dei costi, tralasciando gli aspetti iva dato che non richiesti nei tuoi quesiti.

Se sei un professionista e vuoi scaricare i costi casa ufficio

Nel caso professionista, o meglio del lavoratore autonomo, puoi benissimo consultare l’art. 54, comma 3 che riportiamo nelle parti che ci interessano:

[…] Per gli immobili utilizzati promiscuamente, a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o professione, è deducibile una somma pari al 50 per cento della rendita ovvero, in caso di immobili acquisiti mediante locazione, anche finanziaria, un importo pari al 50 per cento del relativo canone. Nella stessa misura sono deducibili le spese per i servizi relativi a tali immobili nonché quelle relative all’ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione degli immobili utilizzati, che per le loro caratteristiche non sono imputabili ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono. […]

Sostanzialmente il TUIR mette un paletto ai lavoratori autonomi: se il professionista nel comune in cui ha la residenza vuole dedurre il canone di locazione della sua prima casa-ufficio e inoltre dedurre anche il canone di locazione di un secondo immobile, sito sempre nello stesso comune, utilizzato esclusivamente per la professione, non potrà dedurre le spese relative al primo immobile usato promiscuamente ma soltanto quelle del secondo in misura piena (100%).

Quindi un professionista che risiede a Milano e che sta in affitto in una casa-ufficio a Milano e ha a disposizione anche un secondo immobile in affitto adibito solo a ufficio sito nel medesimo comune, potrà dedurre i costi del secondo al 100% ma non potrà dedurre il 50% dei costi promiscui che si riferiscono al primo. Attenzione quindi ad avere più immobili situati nello stesso comune specie se la finalità è quella di dedurre il più possibile.

Lo stesso professionista però con casa-ufficio a Milano, potrebbe avere il secondo immobile a Roma che utilizza sia per viverci che per lavoro. In tali casi potrebbe dedurre il 50% dei costi e del canone di locazione di entrambi gli immobili dato che i due immobili sono usati ad uso promiscuo ma situati in comuni differenti.

Terzo e ultimo caso: il secondo immobile a Roma potrebbe essere preso in locazione esclusivamente come ufficio e quindi in questi casi si potrebbe dedurre il 50% del canone di locazione dell’immobile casa-ufficio di Milano e il 100% dell’ufficio di Roma dato che in quest’ultimo che utilizzo solo professionale.

Se sei un’impresa individuale e vuoi scaricare i costi casa ufficio

Nel caso dell’imprenditore individuale il TUIR invece è molto meno permissivo rispetto al caso del lavoratore autonomo se si legge l’art. 64, comma 2, che riportiamo come al solito nelle parti che ci interessano:

[…] Per gli immobili utilizzati promiscuamente è deducibile una somma pari al 50 per cento della rendita catastale o del canone di locazione, anche finanziaria, a condizione che il contribuente non disponga di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’impresa […]

Si nota subito che nel caso di un’impresa individuale non vige più la “regola dello stesso comune” e non se ne fa più riferimento.

Rispetto quindi al libero professionista, nel caso dell’imprenditore individuale è previsto purtroppo che non si deve disporre di altro immobile utilizzato esclusivamente quale strumentale, indipendentemente da dove l’immobile sia situato (e dunque non obbligatoriamente nel medesimo comune dove si trova l’abitazione ad uso promiscuo, ma anche laddove l’ufficio esclusivo sia ubicato in un qualsiasi altro comune).

Facciamo alcuni esempi:

L’imprenditore con casa-ufficio a Milano non potrà dedurre il 50% dei costi e del canone di locazione ad esso riferiti se ha contemporaneamente un secondo immobile utilizzato ad uso esclusivo in qualsiasi altro comune italiano, non necessariamente nello stesso. Sostanzialmente se una ditta individuale vuole dedurre i canoni di locazione dell’immobile a uso promiscuo non deve disporre di alcun altro immobile utilizzato in maniera esclusiva in qualsiasi comune.

Sembra quindi possa essere ammessa, in via del tutto residuale ma francamente sconsigliata, la sola ipotesi di dedurre il 50% di costi e canoni di locazione di immobili casa-ufficio collocati su più comuni se entrambi sono ad uso promiscuo e nessuno di essi risultasse ad uso esclusivo.

Riteniamo quindi, per fare alcuni esempi concreti, che sia vietato ad esempio per un agente di commercio (quindi un’impresa) dedurre i costi di una casa-ufficio quando si ha al contempo un ufficio dedicato presso la sede della casa mandante sebbene su questo secondo ufficio l’agente non paghi alcun canone. Idem un commerciante che ha sede a casa con immobile ad uso promiscuo ma con magazzino ad uso esclusivo altrove.

Dal tenore letterale della norma, per concludere, un imprenditore potrebbe quindi dedurre il 50% delle spese di una casa-ufficio a Milano e di una casa-ufficio a Roma, basta che non ci siano immobili utilizzati con finalità di lavoro esclusiva in nessun comune.

Risposta a cura di Roberto Scurto